阿涂說法

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虛假陳述?

阿涂:根據現時規定,凡年滿六十五歲的長者是有資格申領生果金,七十歲或以上的長者則毋須資產審查。假如申領人未滿七十歲,在不清楚申領規限下申請了生果金,政府亦批准申請,並在錯誤發出生果金一段日子後,才發現申領者不合資格,政府是有權向申請人取回已發放的金錢?申領人又會否因填報錯誤資料而負上刑事責任呢?

政府有權討回一些基於錯誤資料下發放的金錢。至於刑事責任,則視乎在申領生果金時,是否故意隱瞞資產沒有作出申報,若是,將屬於刑事罪行。向政府作出虛假陳述,會被檢控,嚴重者可能被判入獄。

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如接到法庭通知,我是否必須出庭作證?

阿涂:如接獲法庭通知,需以證人身份在法庭上作證,可以不出庭嗎?。 拒絕出庭的人,會被法庭命令出庭作證。如違反法庭命令,甚至會被拘捕而帶到庭上作證。

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可否要求官輕判不留案底呢?

阿涂:如果入罪,必會留有案底的。表面而言,被判處監不超過3個月或罰款不超過$10000,三年後就可以從新做人,當作沒有犯過罪。可是,如果日後該人申請「良民證」(Certificate of No Criminal Record)時,他的犯罪記錄仍是會顯示出來的。

凡個別人士- 不論在本條例生之前或之後在香港被定罪,但並未因此被判處監禁超過3個月或罰款超過$10000;(由1993年第24號第22條修訂)經過3年時間並未在香港再被定罪,在任何程序中不得接納傾向顯示他在香港曾被如此定罪的證據。

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如「釘契」後業主仍不繳付拖欠費用,應如何處理?

阿涂:處理方法,可分「被動」與「主動」兩種。由於物業己釘契,業主如出售物業,必首先清繳欠款,並將債權令解除,所以管理人是有保障的,可考慮「被動」方式,待業主售樓時才要求其繳付欠款。至於「主動」方式,則是根據債權令,進一步向法庭申請「售樓令」,要求法庭批准管理人代表該業主出售物業,將樓價尾數的適用部分交予管理人,以清繳業主所欠的管理費。有關安排在理論上及實際上是可行的,目的是迫使業主就範,不要拖欠下去,但售樓令畢竟是嚴厲的安排,引起頗大的律師費支出,大概管理人及業主不太願意走這一步。

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如在買賣時,發覺舊業主有物業債權令註冊在其物業,又該如何處理?

阿涂:舊業主有責任解除該債權令,才可與新業主完成交易。一般做法,是在樓價尾數扣減,以支付該筆費用。

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除管理費有拖欠外,如大廈出現赤字虧損,又該如何處理?

阿涂:視乎大廈赤字虧損己否「確定作實」,如已確定作實,則在買賣時,舊業主得負責該筆費用。

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漏水滋擾業主豈非求救無門?提起法律訴訟值得嗎?

阿涂:最壞的情況,是受滋擾的業主自行向法院提出起訴,指控樓上的業主構成滋擾,要求其終止滋擾行為,對業主造成的損失予以損害賠償。

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另一項常見的業權問題,就是「送契」(Deed of gift)。例如爸爸無條件將物業送給兒子。

阿涂:按照目前的遺產稅規則,任何送贈人(Donor)送出物業後三年內去世,則有關送贈物業也應算作送贈人的遺產,計遺產稅時應計及,又如果送贈人的後人不肯繳交遺產稅,稅務局有權將物業之有關遺產稅作為一項債務登記為該物業的債務。

因此,如果一個買家購入上一手的物業是送契的物業,而有關送契的日期又不足三年,則理論上送贈人可能會在三年內死亡,其遺產可能要繳付遺產稅,其後人又可能不付遺產稅,因此,這物業就有「業權問題」了。

解決有關問題,就是為送贈人購買保險,承保有關風險,或是要賣家將一筆足夠繳付遺產稅的金錢交付律師行,直到三年後無事發生才將金錢交還。因此,在此奉勸物業持有人士,在非必要情況下,不應以送契方式轉讓物業。